Эскроу-счета улучшили кредитное качество застройщиков

16.07.2024
Запущенный в 2019 году переход на эскроу-счета, как следует из исследования АКРА и ДОМ.РФ, помимо своей прямой цели (решения проблемы обманутых дольщиков) способствовал и улучшению кредитного качества застройщиков.

 Суть реформы состояла в том, что застройщики перестали получать средства дольщиков напрямую. Деньги перечисляются на эскроу-счета, которые «раскрываются» только после сдачи дома, а девелоперы финансируют строительство за счет кредитов в формате проектного финансирования (чем выше покрытие долга средствами на эскроу-счетах, тем ниже ставка).

Сейчас, по данным аналитиков, на проектное финансирование приходится подавляющая часть общего долга застройщиков — 74% по итогам 2023 года. Совокупный объем облигационных займов всех компаний сектора вырос более чем в полтора раза — со 150 млрд до почти 250 млрд руб.

Реформа сказалась и на кредитных рейтингах застройщиков: если ранее их большая часть была отнесена к категории BBB, а несколько компаний имели рейтинг ВВ+ (средний уровень кредитоспособности), то теперь примерно 50% выборки имеют рейтинг А, а около 40% — ВВВ. Как отмечается в исследовании, повышение рейтингов обусловлено «улучшением кредитного качества за счет роста размера бизнеса, сегментной и региональной диверсификации проектов, а также повышения стабильности на фоне позитивной динамики показателей долговой нагрузки и покрытия долга у некоторых девелоперов».

Повлиять на некоторые из этих показателей мог и рост спроса на жилье в связи с действием льготных программ, что обусловило значительный прирост средств на эскроу-счетах. На фоне повышения прозрачности этой сферы АКРА фиксирует и рост активности частных инвесторов на рынке облигаций застройщиков — до 29,7 млн человек по итогам 2023 года против 3,9 млн в 2019 году.